지난 글에서 부동산 개발사업 사업수지의 수입 부분을 살펴보았는데요, 오늘은 부동산 개발사업 사업수지의 지출 부분에 대해 글을 써볼까 합니다. 각 항목별 기준과 비율은 사업의 용도별, 각 지자체별, 조례별로 상이할 수 있음을 미리 알려드려요.
부동산 개발사업 사업수지의 지출
부동산 사업수지의 지출, 즉 사업의 비용에는 다양한 항목과 요소로 구성됩니다. 주요 부동산 사업수지의 지출 항목은 다음과 같습니다.
· 토지
- 토지매입비 : 실 지급비용(사유지, 국공유지 별도구분), 총 매입면적으로 계산합니다.
(주의 : 가설계만 보고 사업면적으로만 계산사면 안되고 제척부지로 계산해야 합니다.)
- 취득세 : 취득세(토지대2%)+농특세(취득세10%)=2.2%
- 등록세 : 등록세(토지대2%)+교육세(등록세20%)=2.4% 취득세+등록세=4.6%
- 수수료 등 : 법무사비용(토지대0.1~0.4%내외)
- 명도비 : 세입자 이사비용, 상가 임차인의 권리금(기존 상가임차인이 있을 경우)
명도순서로는 협상 - 내용증명 - 소송 - 합의 순서로 진행됩니다.
· 공사
- 직접공사비 : 건축, 토목, 조경 등 공사금액
- 간접공사비 : 설계비(각종 평가비 포함), 감리비, 철거비(규모X단가(5~10만원))
사업부지는 원칙적으로 시행사에서 평평하게 만들어서 시공사에 제공하는 것이 관행입니다.
철거비는 폐기물처리비로 계산하여 TON당 또는 ㎥당 계산하여야 하나 시행사의 수지분석에서는 사업면적당으로 약식처리하는 경우가 많습니다.
- 미술장식품 : 연면적X표준건축비(과밀부담)X조례 요율0.1~1%
· 분양
- M/H부지 임차료 : 임대면적X임대월수
(지방 : 500~1,000 만원/월, 서울 : 1,000~2,000 만원/월)
- M/H 공사비 : 건축면적X건축비
(300~400 만원/평)
- M/H 운영비 : 월간운영비X운영월수
(2,000~3,000 만원/월)
- 광고선전비 : 매출액의 1~2%
- 분양수수료 : 매출액의 0.3%~5%(용도별 상이)
- 분양경비 : 분양수수료에 포함
· 제세공과금
- 종합토지세 : 분리과세, 과세표준의 0.2~5%
- 보존등기비 : 공사비3.2%(취득세2%, 농특세0.2%, 등록세0.8%, 교육세 0.16%), 법무사 수수료 포함
- 과밀부담금 : 해당 지역조례참고(부과대상지역은 서울시만 해당)
'과밀억제권역에 속하는 지역으로서 인구집중유발시설 중 업무용 건축물, 판매용 건축물, 공공 청사 등의
건축물을 건축하려는 자는 과밀부담금을 내야 한다.'
- 광역교통부담금 : 표준건축비 4%(대도시2%), 연면적X표준건축비X부과율
- 학교용지부담금 : 분양가의 0.8% - 분양매출의 0.4%
- 상하수도분담금 : 세대당 100만원 내외(전기/도시가스부담금 포함)
- 농지전용부담금 : 전용면적X공시지가 30%
- 대체농지조성비 : 전용면적X평단 논 밭 가격(지역별 상이)
- 산림전용부담금 : 산지전용허가면적X(단위면적당 금액+공시지가X0.1%)
- 지역난방분담금 : 세대당 50만원 내외
- 기반시설부담금 : 표준시설비+개별공시지가X환산계수X연면적-공제면적X부담률
- 개발부담금 : 준공일공시지가-부과개시일공시지가-개발비용-평균지가 상승분X25%
- 대체농지부담금 : 3,116,원/평
- 대체조림부담금 : 년도 별도공시
- 분양보증료 : 공동주택분양매출액X0.34%/년
· 용역비
용역비에는 지질조사비, 측량수수료, 지구단위용역비, 교통영향평가용역비, 환경영향평가용역비, 각종 인허가비용 등이 있습니다.
· 기타
- 예비비 : 민원처리비(예비비 성격의 자금), 기타비용, 매출액 대비 1%
- 하자보수비 : 공사비 1.5%
- 사업권양수비 : 협정에 따름
- 본사관리비 : 매출액 0.5%~1%이내 책정
- 금융비용 : 차입금 이자
- 매출부가세 : [(매출액-매출액X(토지대/사업비))-공제가능비용]X10%
- 신탁관련비용 : 관리형토지신탁에 경우 매출액X0.1%, 7억이하
보통 아파트의 경우는 관리신탁을 하지 않으나 [건축물 분양에 관한 법률]의 시행에 의하여 상가는 신탁을
해야 합니다.
그 밖에 PF관련 비용이 있을 수 있으나 유동적인 것으로 기준이 뚜렷하지 않기에 따로 설명하지는 않았습니다. 여기까지 부동산 개발사업 사업수지 지출항목에 관해 알아보았는데요, 각 법령과 조례가 변경되는 부분도 체크 해야하고 나날이 부담이 가중되는 금융비용과 공사비용으로 사업수지의 지출항목은 더욱 변경해야 될 사항이 많아졌습니다. 개략적인 설명과 기준이니 수지분석과 작성에 참고용으로 이해하면 좋을 듯합니다.