부동산 개발사업 사업수지는 크게 해당 사업의 수입과 지출 그리고 두 항목의 차이인 이익으로 구성됩니다. 즉, 총 수입과 총 지출을 비교하여 결정되는 수익성 지표입니다. 사업수지가 양수인 경우 해당 부동산 개발사업은 수익을 창출하는 것으로 판단되며, 반대로 사업수지가 음수인 경우 해당 부동산 개발사업은 손실을 보는 것으로 판단될 수 있는, 투자 결정의 중요한 지표로 활용되고 있습니다.
부동산 개발사업 사업수지의 작성
사업수지의 작성은 해당 부동산 개발사업을 추진하는 주체(시행사)가 작성하며 조직의 재무팀이나 신탁사, PM에서 작성하기도 합니다. 사업수지 작성에서는 정확하고 신뢰할 수 있는 정보와 데이터를 기반으로 수익과 비용을 예측하고 분석하여야 하며, 사업의 수익성과 잠재적 리스크를 고려하여 작성하여야 합니다.
사업수지는 표로 작성되는데 큰 항목별 적정 비율은 다음과 같습니다.
| 사업이익 10~20% | 사업비 10~20% | 공사비 40~50% | 토지비 20~30% |
| 설계비, 금융비 등 | 실행공사비, 하자보수비, 민원처리비, 사업추진비, 본사관리비 | 토지매입, 취득제세, 용역비 |
부동산 개발사업 사업수지의 수입
사업수지의 수입에 해당되는 항목에는 어떤 것들이 있는지, 항목별 산정기준은 무엇인지 알아보겠습니다. 항목과 세부 내용은 각 사업별, 지역별 산정기준이 다를 수 있으나 일반적인 경우로는 다음과 같습니다.
· 분양매출
- 공동주택 분양 : 분양가(분양면적x평당분양가x세대수), 전용 85㎡미만(부가세면제)
계약금10%, 중도금60%, 잔금30%
- 업무시설 분양 : 분양가(분양면적x평당분양가x세대수)+부가세
- 근생시설 분양 : 분양가(분양면적x평당분양가x세대수)+부가세, 착공 후 1년 뒤
분양매출은 분양 가능한 상품의 판매를 통한 총 수입을 일컫는데 가격의 기준이 되는 분양면적은 공동주택의 경우 공급면적, 오피스텔이나 생활용숙박시설 등의 수익형 상품은 계약면적, 물류센터는 임대면적을 기준으로 합니다. 주택 프로젝트에서 국민주택규모에 해당되는 전용면적 85㎡ 미만은 부가세가 면제되며 그 이유로 25평과 32평은 실제로 분양이 잘 되는 편이기도 합니다.
분양가 산정시 고려할 점이 매우 복잡하고 많은데요, 보편적인 분양가 산정법은 유사한 도급순위의 시공사, 분양규모 등을 맞춰서 분양가를 정하는 것입니다. 지구 개발 혹은 상품성 개선을 통해 높은 가격을 책정할 수도 있지만, 다양한 이해관계자들을 설득할 수 있는 근거가 마련되어야 할 것입니다. 주택 프로젝트의 경우 서울과 택지개발지구는 분양가 상한제 적용을 받기때문에 엄격히 정해져 있는 분양 가격에 맞춰 분양가를 책정해야 합니다. 특히 선분양시 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증과 지자체의 사업계획승인은 필수입니다.
사업수지를 작성하고 이해하는 실무에 있어 매출 항목에서 고려해야할 또 한가지는 바로 판매촉진전략입니다. 일명 판촉전략으로 줄여서 표현하는데요, 설정된 분양가격을 어떻게 소비자들에게 정확하게 인지시켜 분양 상품을 빠르게 판매할 것인가에 대한 전략이라고 할 수 있습니다. 부동산 분양에서 판촉전략은 할인, 광고홍보, 이자정책 등이 있습니다. 할인은 시기별 할인율을 도급계약 혹은 대출계약 시 미리 정합니다. 대게 분양 말미에 이해관계자들이 협의하에 진행하는 편이긴 하나 먼저 분양을 받은 수분양자들의 민원발생 우려와 형평성의 문제로 할인보다는 판매수수료를 높이거나 광고집행으로 대체하는 편입니다.
· 기타
- 임대수입 : 부동산 개발사업 중 상업용 부동산이나 아파트 등을 분양하지 않고 임대하는 경우
- 운영수입 : 부동산을 운영하여 발생하는 수입(ex : 호텔 운영, 상가 임대 등)
- 서비스수입 : 부동산 개발과 관련된 부동산 중개, 건축 설계, 시공 관리, 컨설팅 등
- 토지매각 등 : 매각금액, 매각 후 입금 시 집행
- 이자수입 : 잉여현금 이자수익, 수시로 발생
위 항목들은 부동산 개발사업의 목적과 특성에 따라 변동될 수 있습니다.
· 현금흐름표(Cash-Flow)
사업수지의 모든 수입과 모든 지출은 예상되는 일정 기간동안의 분양률에 따라 현금흐름표(Cash-Flow)에 작성하게 됩니다.
예상 분양율은 중도금 일정과 맞물려 분양수입금의 입금 시기와 금액을 결정하게 됩니다. 이는 금융비용 산정에 있어 매우 중요합니다.
현금흐름표를 작성하려면 분양 수입금이 납입되는 시점을 정확히 알고 있어야 합니다. 주택으로 예를 들자면 주택공급에 관한 규칙 제 60조 1항에 의하여 주택을 공급하는 경우 수분양자에게 받는 대금은 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 구분됩니다. 동조 2항에는 청약금은 주택가격의 10%, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20%, 중도금은 주택가격의 60% 범위에서 받을 수 있다고 명시되어 있습니다. 이 때, 청약금은 입주자 모집 시, 계약금은 계약체결 시, 중도금은 최초 중도금의 경우 계약일로부터 1개월 경과한 후에 받아야 하고 전체공사비의 50%이상이 투입된 때를 전후로 각 2회 이상 분할하여 받을 수 있으며, 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있습니다. 이처럼 현금흐름표에서 일정에 따른 예상되는 수입의 일정과 비용 집행 일정, 그리고 그 금액은 기간 조율이 잘 맞아야 하고 정확히 해야하는 것으로 어느 하나의 일정이 변경되면 모두 수정되어야 하는 번거로움 또한 있기때문에 현금흐름표 작성시 충분히 심사숙고되어야 할 사항입니다.
여기까지 부동산 개발사업 사업수지의 수입 항목들에 대해 알아보았는데요, 사실 실무에서는 분양가 산정을 통해 분양가가 확정되면 수입을 예측하고 작성하는데에는 큰 어려움이 없습니다. 다음글에서 이어서 사업수지의 지출 항목들에 대해 알아보도록 하겠습니다.