부동산 개발사업에서는 다양한 이해관계자들과 다양한 역할을 수행하는 참여자들이 있습니다. 개발업무를 총괄하여 수행하는 개발업자(Developer)는 토지 매입 단계부터 사업의 마무리까지 관여하며 총 책임이 있는 반면 PM(Project Management)은 개발업자를 대신하여 개발사업 전반에 걸쳐 역할을 수행하나 토지매입과 최후 책임이 없다는 점에서 차이가 있습니다. 오늘은 부동산 개발사업의 PM의 개념과 그 역할에 대해 알아보겠습니다.
부동산 개발사업의 PM의 개념
부동산 개발사업의 PM은 미리 설정된 프로젝트 목표를 달성하기 위해 과학적인 기법을 동원하여 프로젝트 전 기간에 걸친
물적·인적자원의 동원과 수행계획을 수립하여 각 부분의 전문가로 조직을 구성하고 통합된 관리기술로 사업주의 입장에서 최대한의 권익을 보장해 드리는 기법입니다. 즉, 프로젝트와 관련된 이해당사자(Stakeholder)를 만족시키기 위하여 기술(Skill), 기법, 지식을 프로젝트 활동에 적용하는 것입니다.
건설사업에서의 PM은 부동산 개발의 기획·컨설팅·설계·자재구매·시공·임대·분양 등 프로젝트 전 수명주기(Project Life Cycle)를 효과적으로 관리하여 공사기간의 단축, 공사 비용 절감의 효과와 요구되는 품질을 보장하는 기법이라 할 수 있습니다. 프로젝트매니저(Project Manager)는 프로젝트 관리영역과 관리프로세스를 사업의 각 단계별로 명확히 설정하고 업무의 범위와 일정, 원가를 통합 관리함으로써 가장 빠르고 경제적으로 설정된 프로젝트 목표를 달성하는 사람을 말합니다.
부동산 개발사업의 PM 서비스
· Project Management
PM은 건설공사에서의 CM과는 차이가 있습니다. CM이 발주자를 대신하여 건설공사 전 단계에 걸쳐 건설공사의 전부 또는 일부에 대하여 건설사업관리업무를 위탁하여 시행하는 것이라면, PM은 프로젝트 매니저가 발주자의 요구사항 및 현장여건 등을 검토하여 사업계획 및 타당성검토 그리고 전략적 컨셉을 결정하고, 마케팅 전략을 수립하여 해당분양의 최고의 전문가들로 구성된 프로젝트팀을 구성하여 최상의 서비스를 제공하는 것입니다. 일반적인 건설사업관리에 국한하지 않고 개발자금의 지원, 조달, 운용과 법률적, 세제적 문제점을 미리 예상하고 해결책을 마련하며, 개발 후 건물의 관리 등 건설의 전 수명주기를 통합적이고 체계적으로 관리하는 것입니다.
· 사업진행에 따른 단계별 서비스 지원
PM서비스는 건설공사의 시행단계에 따라 개발기획단계(Consulting & Pre-Design Phase) / 설계단계(Design Phase) / 입찰 및 계약단계(Procurement Phase) / 시공단계(Construction Phase) / 관리단계 (Post-Construction Phase)로 나뉘어집니다. 건설사업의 공통적인 일반업무(Project Management)와 각각의 단계별로 원가관리(Cost Management), 계약관리(Contract Management), 공정관리(Time Management), 품질관리(Quality Management), 안전관리(Safety Programs)를 체계적인 시스템에 의해 서비스합니다.
| 개발기획단계 | 타당성검토, 전략적 컨셉 설정, 사업계획 및 마케팅 전략 수립 |
| 설계단계 | 설계입찰, 품질관리, 설계업체의 선정 및 도면의 경제성 검토 |
| 입찰 및 계약단계 | 시공업체의 선정 및 발주, 공정계획 및 품질, 계약관리 |
| 시공단계 | 시공회의 주관 및 세부공정계획 수립, 기성지급관리 및 준공도서 관리 |
| 관리단계 | 분양, 매각, 임대 대행, 부동산 운영관리 대행 |
· 개발기획단계
프로젝트 목적, 비용, 기간, 품질수준 등 요구조건을 발주자로부터 확인하고, 사업의 목적을 달성하기 위한 구체적인 계획과 전략을 수립합니다. 더 나아가 발주자의 기본적인 의견 및 제반사항을 검토하여 개발방향을 설정하고 건설을 위한 자금을 지원, 조달하여 발주자의 소유 부동산의 활용방안을 제시합니다.
- 컨설팅 주요 업무 내용
건설공사의 기획, 사업의 타당성조사, 부동산의 최유효 개발 방안 제시, 개발규모 ․ 예산 ․ 수익성 검토, 사업을 위한 토지의 평가, 유사사례 조사 등
· 설계단계
설계업체의 선정방법에 대해서는 발주자와 합의하여 PM계약서 및 건설사업 관리용역계획서에 반영합니다. 기본적으로 프로젝트의 최적합 업체의 선정 또는 현상설계를 통해 설계업체를 결정합니다. 프로젝트 매니저는 설계의 일정계획과 적정성과 경제성 등을 공사비용, 품질관리의 측면에서 검토하고 자문하는 역할을 담당합니다.
· 입찰 및 계약단계
시공자 선정을 위한 입찰의 방법·시가·업체선정 기준 등을 마련하거나 사업제안서에 맞는 최적합 업체를 선정합니다.
프로젝트 매니저는 추천업체 또는 입찰 대상업체의 수행실적 등 사업수행 능력이 검토될 수 있는 자료를 발주자에게 제공하며, 미리 검토된 개략 견적서에 의한 적정 공사비 규모를 제시하고 공사계약을 대행하거나 지원합니다.
· 시공단계
전체 공사기간 동안의 공사 운영절차 및 현장관리체계를 수립하고 건설사업관리 수행계획서에 따른 시공관리를 합니다.
공정, 공사비의 성과분석, 클레임 분석 및 대응업무 또는 지원, 주기별 보고체계 수립과 최종 건설 사업관리 보고를 하게 됩니다.
· 관리단계
준공 이후 시설물의 운영 및 유지보수 및 관리 등의 업무지원을 말합니다. 즉, 시설물 또는 시설물의 각종 구성 요소들의 역학적, 구조적, 사회적 수명의 연장업무를 비롯하여 수익성 유지를 위한 계속적인 애프터 서비스입니다.
PM서비스의 위험(Risk) 관리
지난 글에서 부동산 개발사업의 위험(Risk)에 관하여 알아보았는데요, PM서비스에서 그 위험들을 관리하는 역할을 수행합니다. 위험관리는 프로젝트 환경을 둘러싸고 있는 불확실한 요인들을 과학적으로 분석하고 프로젝트에 미칠 영향을 예측하여 사전에 대비함으로써 사업이윤을 최대화하는 데에 그 목적이 있습니다. 부동산 개발사업에서의 위험 관리는 한 프로젝트에 내재된 공사기간 및 공사비용 증가나 안전 위험 분석에만 머무르지 않고 사업 초기단계부터 위험을 감안한 사업성을 분석하거나, 입찰의사결정 단계에서 합리적인 의사결정을 지원하는 경영수단으로 위험관리를 활발히 활용하고 있습니다.
건설프로젝트의 위험관리의 일반적인 절차는 다음과 같습니다.
첫 번째로는 위험을 식별하고 분류하는 단계입니다. 간단한 체크리스트나 전문가 면담을 통해 특정 프로젝트에서 발생할 수 있는 위험을 찾아내는 매우 중요한 단계입니다. 가령 화재나 인명사고, 지반침하, 구조물 붕괴 등 물리적인 위험인자에서부터 홍수나 태풍과 같은 천재지변, 환율, 이자율, 인력수급 등과 같은 경제적 위험, 그리고 건설산업에서 매우 중요한 법, 제도적 측면의 불확실한 요인에 이르기까지 다양하고 태생적인 위험을 초기에 잘 판별해야만 위험분석의 신뢰성은 높아지게 됩니다.
두 번째로는 위험을 계량화하고 분석하는 단계입니다. 간단하게는 전문가의 판단이나 경험 또는 직관에 의존하여 위험의 피해정도를 예측하는 방법에서부터 체크리스트분석법, 과거의 통계적 데이터에서 추론해 나가는 통계적 방법, 그리고 위험 상호간의 영향정도를 확률적으로 모델링하고 그 결과를 예측하는 영향도법 등 다양한 방법이 제시되고 있습니다. 최근에는 인간의 판단에 있어서 모호성을 반영하는 퍼지(fuzzy)이론이나 인간의 추론과정을 본 뜬 인공신경망법(Artificial Neural Network) 등 보다 고차원적인 분석방법도 개발되고 있습니다.
마지막으로는 분석된 위험 결과를 놓고 어떻게 대처해야 할 것인지를 판단하는 단계입니다. 위험 피해정도가 크지 않을 경우에는 그냥 무시할 수도 있으나, 피해정도가 클 경우는 보험에 가입하거나 다른 사업주체에서 그 위험을 전가시킬 수도 있고, 공사원가에 예비비를 삽입하거나 위험을 감소시킬 수 있는 다양한 전략을 수립할 수도 있습니다. 최종적으로는 사업수행 단계에서 실제로 발생하는 위험을 모니터링하고 추가로 발생하는 위험을 재인식하여 당초 수립한 위험 대응전략이 제대로 이행되고 작동되는지를 점검하는 사후관리과정이 매우 중요합니다.
이번 글에서는 부동산 개발사업의 PM의 개념과 역할에 대해 알아보았는데요, 부동산 개발사업 전반에 걸쳐 PM의 영역이 넓어지고 있고 그 중요도가 높아지고 있습니다. 특히 위험관리에 대한 역할은 PM의 영역에서 더욱 중요시되고 있음을 알 수 있습니다. 다음 글에서도 부동산 개발사업에 관한 글 이어가도록 하겠습니다:)