부동산 개발사업에서 사업지 선정을 하고 부지를 확보하여 사업 추진 방법과 투자규모가 결정되었다면 그다음 수행되어야 하는 것이 바로 부동산 개발사업의 사업성 검토와 사업성 분석 보고서의 작성입니다. 부동산 개발사업의 실무업무에 맞춰 사업성 검토의 전제조건 및 과정과 보고서 작성까지를 알아보겠습니다.
사업성 검토 전제조건
- 사업부지현황, 토지가격, 주변건물 매매가격 또는 임대가, 도로여건, 도시계획현황 및 인근부동산 시장동향 등을 조사하고 사업현황조사표를 작성, 사업부지 및 주변현황사진 첨부합니다.
- 사업대상부지의 관련서류[토지이용계획서, 토지대장, 건축물관리대장, 토지건물 등기부등본, 공시지가 확인원, 지적도(임야도) 등]를 발급받아 도시계획사항 및 소유권현황, 공시지가 등을 확인하며 도시계획 또는 조례에 의한 규제 등 추가확인하여야 할 사항이 있으면 관할관청을 방문하여 조사합니다.
- 사업현황조사표를 검토하여 사업타당성이 있다고 판단될 경우 사업성 검토
1) 사업성검토 시점
사업성 검토전 부지조사 내용과 고객의 요구사항이 있을 경우에 이를 기초로 하여 개발내용(주요 개발용도, 사업추진방식 등)
을 구상합니다.
2) 기본설계안 의뢰 (의뢰시 포함되어야 할 사항)
① 부지개요 : 부지위치, 부지면적, 도시계획사항(용도지역, 지구), 토지 관련서류(토지대장, 토지이용계획서, 지적(임야)도)
② 의뢰사항 : 프로젝트 용도지정, 기본설계안, 설계요청 기한, 기타 필요사항
기본설계안 작성 및 검토
1) 기본설계안 작성
설계부서장은 요청받은 사항을 토대로 작성한 기본설계안을 회신합니다.
2) 기본설계안 검토
설계부의 기본설계안에 대한 구상된 개발내용과 관련법규(도시계획법, 국토이용관리법, 도시설계지침 등)를 검토 후 필요시 견적, 건축, 토목 등의 관련부서와 공사비 및 공사기간 등 기술적인 사항에 대해 협의합니다.
부동산 사업성 검토 보고서 작성을 위한 항목별 내용과 수집자료
1) 사업개요 : 사업의 목표, 범위(현장실사보고서, 토지 및 건축물 대장)
2) 입지 및 주변환경 분석 : 부지조건, 지역특성분석, 대상물건 특성분석(지적도, 현장실사보고서)
3) 권리 분석 : 소유권분석, 소유권 이외의 권리분석(등기부등본)
4) 시장 분석 : 수요분석, 배후지분석, 상권분석, 성장 잠재력분석(현장실사보고서)
5) 법규 검토 : 토지이용제한, 가능용도 및 규모, 건축 인허가 절차(토지이용계획확인원, 건축법, 조례 등)
6) 사업방향설정 : 개발컨셉 선정, 사업의 주요 착안점(현장실사보고서)
7) 사업 및 공사계획 : 건축설계, 공사계획(계획설계도면 및 개요)
8) 경제성 분석 : 비용 편익분석, 민감도 분석 등
9) 마케팅 전략 : 홍보 및 광고방안(현장실사보고서)
10) 요약 및 결론 :사업시행여부 및 방향에 대한 제안
부동산 개발사업 사업성 검토 보고서 작성
1) 사업성검토 시 투입비와 회수금 내역을 명확히 하여야 하며 투입비 내역에는 공사비, 설계비 및 감리비, 제세공과금,
사업추진비(필요시 부지비, 부지취득제세, 용역비, 금융비용) 등을 구분하여야 하고, 회수금 내역에는 분양 및 임대단가, 분양
및 임대면적 등을 구분하여야 합니다.
2) 사업성검토 작성
담당자는 현황조사내용 및 설계도서, 공사비, 공사기간 등을 감안하여 주택사업 실무교육지침을 기초로 하여 공사유형별로
다음과 같은 내용을 포함한 “사업성검토 보고서”를 작성합니다.
① 일반현황
∙ 위치, 부지면적
∙ 부지현황(부지의 기준 현황)
∙ 소유권현황 - 소유자, 소유권 이외의 권리자, 기타 이해 관계인
∙ 도시계획사항 ∙ 교통여건 및 상권현황
② 공사규모
∙ 건축(분양) 연면적
∙ 공사규모
∙ 기타
③ 분양가 선정기준
∙ 연면적 기준 평당토지대
∙ 아파트건축비
∙ 지하주차장
∙ 분양가 산출내역
④ 투입비 내역
∙ 부지비 : 부지매입비, 취득제세
∙ 공사비 : 건축공사비, 토목공사비, 전기 및 설비공사 등
∙ 기타 필요경비
각종 용역비 : 설계/감리용역비, 교통영향평가용역비, 감정평가수수료, 인입공사비, 안전진단비, 측량/지질조사비 등
사업추진비 : 분양경비 및 수수료, M/H건립 및 운영비, 철거비
기타 부대비용 : 건물 취득제세 및 공과금, 조세성격의 각종 부담금, 업무대행비
⑤ 공사비 회수방법 등
∙ 분양 또는 임대면적(층별, 용도별)
∙ 분양가 또는 임대가(층별, 용도별)
∙ 투입비 회수시기(예상)는 관련지침에 의해 cash flow(자금수지표)를 작성합니다.
⑥ 사업수지 내역
∙ 투입비 내역
∙ 회수금내역 등
∙ 사업수지 분석내역
⑦ 위치도, 현황도, 자금수지표 사진촬영(필요시), 설계도서 등
부동산 개발사업 사업성 검토 보고서 목차 예시
※ 표지
1) 사업지 분석
① 건축개요
② 시설개요
③ 위치 및 주변 전경
④ 입지환경(지리, 인구, 주택, 교통, 교육)
⑤ 입지 분석 및 평가
⑥ 사업대상지 SWOT 분석
2) 부동산 시장 분석
① 부동산 투자환경 변화
② 인근지역 아파트, 오피스텔 평형 구성
③ 사업지 인근 아파트 매매가 현황
④ 분양 중인 아파트, 오피스텔 현황
⑤ 적정 분양가 산정
3) 마케팅 전략
① 마케팅 목표
② 마케팅 3원칙
③ 수요층 분석 및 타켓 선정
④ 단계별 마케팅 전략
⑤ 홍보 전략
4) 분양 방안
① 분양방법
② 단계별 분양방안
③ Pre-marketing 세부방안
④ 본 분양 시 세부방안
⑤ 미계약 세대 분양 세부방안
⑥ 분양 일정
5) 영업조직 운영방안
① 분양시기 및 운영방안
② 조직도
③ 인원 운영 계획
④ 조직 활성화 방안
⑤ 업무계획 및 교육
6) 맺음말
① 분양가
② 분양성
7) 첨부서류
① 평면도
② 수지분석표
여기까지 부동산 개발사업 사업성 검토의 전제조건 및 과정, 그리고 사업성 검토 보고서 작성에 대해 알아보았는데요, 위의 내용은 개발업 종사하는 실무자들이 사업성 검토과정에서 실제 거쳐야 하는 과정이자 보고서 작성 시 유용하게 참고할 만한 내용인 것 같습니다. 다음 글에서도 부동산 개발사업에 대한 내용으로 이어가겠습니다.