부동산 개발사업은 땅이나 건물 등 부동산 자산을 개발하여 가치를 향상시키는 사업을 말하며, 새로운 건물이나 주택을 건설하거나 기존의 부동산을 개선하여 가치를 창출합니다. 좁은 의미로는 부동산(토지와 정착물)을 상품으로 만들어 분양하는 경제 활동을 말하기도 하는데요, 이러한 부동산 개발사업의 추진구조에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 개발사업의 목적
부동산 개발사업의 목적은 부동산의 가치 창출과 더불어 부동산 개발을 통한 경제적인 이익 도모와 사회 및 경제 발전에 이바지 하는 것으로 주요 목적은 다음과 같습니다.
· 가치 창출 및 가치의 향상
부동산 개발을 통해 부지나 건물의 가치를 높여 잠재적인 수익을 창출할 수 있고, 부동산 자산의 가치를 향상시킴으로써 투자자에게 수익을 가져다 줍니다.
· 사회 및 경제 발전에 기여
부동산 개발은 주거 공간을 제공하여 주택 문제를 해결하거나, 상업 시설을 개발하여 일자리 창출 등 사회적인 가치를 창출하여 사회에 긍정적인 영향을 가져다 주고 경제 발전에 기여할 수 있습니다.
· 도시의 발전
부동산 개발은 새로운 주거지역, 상업지구, 공공시설 등을 개발하여 도시의 기반을 강화하고 경제적 발전을 도보하여 도시의 발전과 성장을 촉진합니다.
· 부동산 수요 충족
부동산 개발로 주택, 상업용 건물, 공공 시설 등 다양한 형태의 부동산을 개발하여 주거 공간을 제공하거나 상업 활동을 지원하는 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.
· 재생산 및 리모델링
오래된 건물이나 폐허 지역을 재생, 개선하고 정비하여 새로운 가치를 창출할 수 있고 이러한 부동산 자산의 재생산이나 리모델링은 부동산 개발의 목적 중 하나입니다.
부동산 개발사업의 참여주체
부동산 개발 사업은 다양한 참여주체들로 구성되는데요, 다음과 같습니다.
· 개발사(발주처 : 관공서, 시행사, 조합 등)
부동산 개발을 주도하고 실행하는 주체입니다. 개발사는 부지 획득, 건축 설계, 공사 관리, 판매 등을 담당합니다.
· 신탁사
신탁사는 자산유동화, 자산관리 등의 업무를 진행하는 신탁과 부동산 신탁으로 나뉩니다. 자산유동화관련 신탁업무는 금융사의 자금조달 과정으로 사용됩니다. 밀접 이해관계자로서의 신탁사는 부동산 신탁으로 한정할 수 있습니다.
신탁사는 신뢰를 위해 재산과 업무를 수탁하는 회사입니다. 금융을 일으킬 때 토지의 우선수익권 등을 설정하고, 자금의 투명한 관리를 진행합니다.
· 투자자(대주)
투자자(대주)는 부동산 개발에 자본을 투자하는 회사 혹은 개인이 될 수 있습니다. 은행, 저축은행, 캐피탈, 손해보험사 등이 대주로서 증권사, 자산운용사 등을 통하여 자금을 대여하거나 직접 대출을 진행합니다. 투자자는 개발사와 협력하여 자본을 제공하고 이익을 추구합니다.
· PM(Project Manager)
PM(Project Manager)은 개발사의 역량이 부족하거나 전문적인 사업추진 능력 및 관리업무가 필요할 때 선정하는 경우가 많습니다. 물론 PM이 없는 경우도 있으며 PM은 인허가, 시공사 및 금융사 선정 등 전문적인 사업시행관리를 도맡아 진행합니다. 이들은 기술적 관점에서 CM(Construction Manager)과 유사하나 기술보다는 사업 그 자체에 초점을 둡니다.
· 증권사
증권사는 부동산 개발사업에 필요한 전반적인 금융에 대한 자문을 제공하고 금융을 주선합니다. 크게 토지 계약금 대출인 PI(Principal Investment), 토지계약금 지출 후 중도금 및 잔금 등을 대출해주는 Bridge Loan, 공사대금 및 필수사업비를 대출해주는 PF(Project Financing) 등이 있습니다.
· 자산운용사
자산운용사는 자산을 운용하고 그 수익에 대한 대가를 운용보수와 수익분배로 수취하는 회사를 말합니다. 유사한 개념으로는 Private Equity 사모펀드 운영사가 있습니다. 고객이 49인 이하이면 사모펀드에서 증권신고서를 제출하지 않고 운용하고, 일반 투자자에게 펀드를 권유하여 공모하게 되면 자산운용사가 공모펀드로 관리합니다.
· 시공사
시공사는 건축물을 실제로 건설하는 회사나 팀입니다. 시공사는 설계도를 기반으로 건물을 건설, 정비하고 시공 관리를 담당합니다.
· 협력업체
개발에 필요한 다양한 서비스를 제공하는 업체들로는 대주를 설득하기 위한 사업성평가자료를 만드는 사업성 평가회사, 비주거 시설의 운용을 책임지는 운용사, 자산관리 및 업무 위탁을 수행하는 법인, 회사의 부실채권 및 부동산 관리 등을 하는 AMC(Asset Manager Company), 세무 및 회계처리를 담당하는 회계사, 법률 자문을 제공하는 변호사, 도시개발사업 인허가를 를 진행하는 도시개발엔지니어링, 지구단위계획 사업 인허가를 진행하는 지구단위엔지니어링 등이 있습니다.
부동산 개발사업의 추진단계
부동산 개발사업의 추진단계는 사업화를 기준으로 크게 4단계로 볼 수 있으며 각 단계는 다음과 같습니다.
· 1단계 : 사업화 이전단계 - 정보수집 기획
사업을 기획하고 조사하는 단계로 부동산 시장 조사, 수요 분석, 잠재적인 사업 기회 식별 등을 통해 사업의 타당성을 평가하고 기획합니다. 특히나 개발 사업의 시작인 토지에 대한 정보취득은 모든 단계에서 그 중요성이 있으며 주로 지역 공인중개사, 대규모 공인중개법인, 시행사, 신탁사, 증권사, 일반기업, 제1 및 제2 금융권, 분양대행사 등 업무를 함께 진행하는 이해관계사들에게서 얻을 수 있습니다.
· 2단계 : 사업화 단계 - 계획수립, 사업성검토
토지의 권리를 확보하기 전 토지분석은 부동산 개발자(Developer)가 행하는 최초의 작업이자 가장 중요한 작업입니다. 기본적인 분석 방법으로는 용도분석, 구조분석, 권리분석, 법률분석, 입지분석, 가치분석, 상권분석, 시장경쟁분석 등이 있습니다. 분석을 토대로 사업에 적합한 부지를 식별하고 획득하는 과정에서 부지의 소유권 이전, 법적 검토, 가격 협상 등이 이루어집니다.
· 3단계 : 사업 단계 - 사업인허가, 분양/착공
사업 주체는 협력업체를 통하여 건물 또는 주택의 설계를 완료하고 시공사와 금융사를 선정하여 인허가를 진행합니다. 이 때 금융비용을 최소화하고, 착공 및 분양일정에 맞춰 이해관계자들의 경영계획이 유지될 수 있도록 해야합니다.
건물 또는 주택을 착공하고 시공관리를 하며 부동산을 마케팅하고 판매합니다. 이 단계에서 마케팅 전략 수립, 판매 계약 체결, 구매자와의 협상 등이 이루어집니다.
· 4단계 : 정산 단계 - 준공/정산
준공이 완료된 건축물은 사용승인절차에 들어가게 됩니다. 준공검사, 준공허가, 사용검사 등 다양한 용어로 쓰이지만 사용승인이 맞는 용어입니다. 입주를 위해서는 보존등기가 필수이며 보존등기란 소유권을 보존하기 위한 등기로서 미등기된 부동산 물권을 처음으로 등기에 올리는 단계입니다.
정산 시점에 수분양자는 분양대금을 완납하거나 중도금 및 잔금 대환대출을 통해 대금을 납부하게 되는데 이 때 사업의 이해관계 및 지분에 따른 사업이익 분배가 이루어지게 됩니다.
지금까지 부동산 개발사업의 추진구조에 대해 알아보았는데요, 다음 글에서도 부동산 개발사업에 관한 구체적인 내용으로 글을 이어가도록 하겠습니다:)