부동산 개발사업은 개발 자체가 내포하고 있는 불확실성 때문에 위험요소(factor of risk)가 있습니다. 이러한 부동산 개발사업은 도시정책적 측면이나 규제적 측면, 사업위험의 증대, 자금조달 등에서 문제들을 내포하고 있습니다. 부동산 개발사업의 위험에는 여러 가지가 있을 수 있으나 크게는 아래의 3가지가 있습니다.
법률위험(Legal Risk)
정부의 정책이나 용도지역제 등과 같은 토지이용규제는 공간의 종류와 건설량 등에 많은 영향을 줍니다. 이러한 규제들은 사업기획에 많은 시간을 들게 하거나, 필요한 출원을 하기 위한 비용을 들게 하는 등 부동산 개발에 대한 위험을 조장하기도 합니다. 만일 인가되지 않고 계획이 반려된다면 기획과 출원에 관계된 비용을 잃게 되고, 토지를 소유하고 있는 경우 그 가치는 감소하게 될 것입니다.
계획과 허가를 얻기 위한 비용은 설계비, 컨설팅 비용, 토양분석비 등 적지않은 비용이 들어갑니다. 그러나 사업에 대한 법적 위험의 평가는 개발업자의 타당성 분석의 관점에서는 중요하기 때문에 비용이 든다고 하지 않을 수도 없는 일입니다. 법적 위험부담을 최소화하기 위한 최선의 선택은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 일입니다. 하지만 개발업자들은 대개 허가가 필요하고 용도지역이 지정되어 있는 토지를 찾는 것이 보통입니다.
시장위험(Market Risk)
부동산 시장은 항상 끊임없이 변화하기 때문에 개발업자에게 위험을 증가시킵니다. 개발업자는 건설기간 중이나 완성 후 곧 분양되기를 원하기 때문에 시장은 일차적 관심의 대상입니다. 개발업자는 시장의 현재 상황과 개발기간 동안에 가능한 한 변화를 추정해야 합니다. 공사기간 중의 자재값 앙등, 노임문제 및 기후의 악조건 등으로 비용이 초과된다면 비록 개발사업이 공사수요를 만족시킨다 하더라도 이윤가능성을 희박하게 합니다. 또한 이미 건설한 공간이 임대가 안되거나 임대료가 내려가면 프로젝트 가치에 영향을 미칩니다. 이와 같은 시장위험은 실질적인 시장조사로 감소시킬 수 있는데, 시장조사는 특정공간에 대한 일반적인 수요와 공급의 상황분석입니다. 또한 시장조사에는 개발 후 부동산의 종류가 무엇인지도 고려해야 합니다. 그러기 위해서는 타부동산과 비교도 해야 하고 물리조건, 유용성 및 입지 등도 고려해야 합니다. 이러한 조사결과는 시장에서 사업의 경쟁적 위치를 정하는데 유용합니다.
비용위험(Cost Risk)
개발업자가 수요·임대 및 생산된 공간의 시장가치를 정확히 평가한다하더라도 이윤을 내는 것은 공간의 건축비용에 달려있습니다. 이 비용을 산출하는 일은 쉬운 일이 아닙니다. 개발업자는 시공자와 계약에 따라서 이익을 보호할 수 있습니다. 고정건설비용으로 계약하면 계약자인 시공자는 견적비용 안에서 가능한 한 모든 대책을 세울 것이기 때문입니다. 그러나 건축이 부실할 우려가 있기 때문에 낮은 건설비용이 언제나 바람직한 것은 아닙니다.
또한 부동산 개발사업에서는 흔히 대출(PF 등)을 통해 자금 조달이 이루어지는데 그에 따른 금리 변동, 대출 조건, 상환 능력, 상환 일정 등 금융 위험이 발생할 수 있습니다.
부동산 개발사업 단계별 위험
부동산 개발사업의 각 단계별로 발생가능한 위험의 종류 및 원인 등을 알아보고자 합니다. 각 단계는 실질적인 사업이 이루어지기 전까지의 개발준비단계, 구체적인 건설이 이루어지고 준공되기까지 실직적인 개발단계, 개발 후 수익안정화가 이루어지는 단계, 이렇게 3단계로 구분하였습니다.
· 1단계 - 개발준비단계
개발준비단계는 현금흐름(Cash Flow)이 준비되지 않은 이상, 사업착수시점에서의 개발 스케줄이나 최종적인 사업비를 확정할 수 없는 등 사업의 불투명성이 상당히 높고 사업위험이 큽니다. 또한 토지권리자와 주변주민의 반대, 행정상 인허가의 지연, 사업환경의 변화에 의해 사업계획이 장기화되는 위험뿐만 아니라 계획의 중지 등 사업 그 자체가 고려되는 위험도 안고 있습니다.
- 개발 스케줄의 불확정 위험
부동산은 지역경제와 생활환경 등에 대한 영향이 크기 떄문에 사업에 대한 다양한 법규제가 있고, 토지이용의 전환, 권리관계의 변환을 수반하기 때문에 토지 소유 권리자와 주변주민 등 당해 지역의 관계자와의 조정에 관한 위험도 존재합니다. 즉 법규제의 문제와 개발대상지의 소유자 및 주변주민들의 반대가 개발사업 스케줄에 영향을 미치는 가장 큰 요소라고 볼 수 있습니다.
- 사업비의 불확정 위험
개발사업의 준비단계에서 총 개발단계에 걸쳐 어느 정도의 시간과 비용을 요구하는 가를 예측하는 것은 상당히 어렵습니다. 데이터로 통계처리되어 일반화된 것은 없기 때문에 개발준비단계에서는 그만큼 어려움이 따르며 계획이 수립되더라도 대상지의 지역정비계획 및 교통 인프라 계획의 변경에 따라 입지조건이 변화되기도 하고 경기의 변화에 따라 토지대 등의 변동이 발생하기도 하기 때문입니다.
- 계획중지위험
위의 위험요소들로 인해 개발준비단계에서 심각하게는 개발계획자체가 중지되는 위험으로도 나타나게 되는데, 실제 공동사업자의 사업여건 악화나 도산으로 개발계획 자체가 중지되는 경우도 있습니다.
개발준비단계에서는 사업추진을 위해서 사업자가 위험에 대한 리턴을 확보할 수 있는 것이 중요합니다.
부동산 개발을 위해 필요한 사업의 구체적인 계획의 수립을 위해 각종의 법제도나 주변환경, 자금조달 계획 및 이후 분양이나 임대 등의 처분계획까지 그 영역이 미치고 있습니다. 부동산 개발사업의 위험요소들을 사전에 파악하여 이에 대한 위험관리를 어느 정도 할 수 있는가가 개발사업의 성패에 매우 큰 영향을 미칠 것입니다.
· 2단계 - 개발단계
개발단계인 건설구체화에서 준공까지의 단계에서는 각종 인허가가 이루어져 권리조정이 끝나고 실질적인 건설이 시작되는 단계로, 이 단계에서는 크게 개발기간의 장기화 위험과 사업비 증가 위험, 건설중단 위험의 3가지 종류의 위험이 존재합니다. 개발준비단계의 사업 중지와 같은 사업 자체가 고려되는 불확실성 위험과 비교하면 이 단계에서의 위험은 사업비의 변동정도라고 볼 수 있기 때문에 비교적 위험의 크기가 작다고 볼 수 있습니다.
· 3단계 - 개발 후 수익안정화
3단계는 실질적인 건설이 완료된 후, 투입된 자금을 회수하고 수익안정화를 도모하는 단계로, 이 단계에서 발생가능한 위험은 현금흐름(Cash-Flow)의 변동위험과 이후 매각될 경우 유동성 위험이 있을 수 있습니다. 개발 후의 일정기간 동안은 예상된 가동률과 임대수입이 높지 않고 관리운영비용이 과다 지출되는 등 현금흐름이 안정되지 않아 위험이 높아집니다. 특히 설계실수나 공사진행상의 하자 보수 등에 의한 추가공사 발생, 사고·재해 발생 등에 의한 시설보상 등의 이유로 현금흐름의 변동위험이 있습니다.
여기까지 부동산 개발사업의 위험에 대한 내용을 알아보았는데요, 부동산 개발사업의 위험을 줄이기 위해서 무엇보다도 개발계획단계에서 철저한 시장성 분석과 사업수지 분석으로 가능한 위험에 관한 대처방안을 수립하고 위험관리능력을 갖추는 것이 중요하겠습니다.