부동산 개발사업을 위해서는 해당 지역의 법과 규정을 준수하여 인허가를 받아야 합니다. 오늘은 부동산 개발사업의 인허가의 개념, 절차 및 검토방법 등을 알아보도록 하겠습니다.
인허가 업무의 추진절차
인허가 업무는 ① 인허가 신청 및 서류 작성 - ② 인허가 과정과 절차 및 일정계획 - ③ 인허가 행정부서 업무협의 - ④ 각종
심의위원회 심의 업무지원 - ⑤ 민원해결 - ⑥ 인허가 및 고시 순서로 진행됩니다.
인허가 업무의 개념
부동산 개발사업의 인허가는 사업의 추진과정에서 토지가 확보되면 그 용도에 맞도록 사용할 수 있게 관청으로부터 인허가를 받는 것을 말합니다. 인허가 일정은 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 통상적으로 토지 확보 시작 시점에 계약금을 납부하고, 잔금은 인허가 완료 시 PF(Project Financing)를 통해서 진행하는 경우가 많기 때문입니다.
부동산 관련 인허가업무의 범위는 토지에 관련된 인허가와 건축에 관련된 인허가로 구분됩니다. 부지조성 또는 토지의 형질변경, 산림훼손, 농지전용 등의 허가를 말하며, 더 나아가 국토이용관리법상의 용도지역변경과 도시계획시설 결정 및 그 시행허가를 득하는 것으로 한정합니다. 이는 지목이 전(田) 등의 상태에서는 관청의 허가 없이 무단으로 부동산의 형질을 변경하거나 건축물을 신축할 수 없고 관청으로부터 인허가를 받아 건축허가가 가능한 지목인 대지로 조성할 수 있는 단계까지를 말하며 이 단계가 완료되면 목적 사업을 위한 건축허가 및 공사를 시행하게 되는 것입니다. 건축에 대한 인허가는 건축허가에 관련된 교통영향평가, 입지심의, 건축허가로 구분되며 재개발지구는 재개발사업에 따른 절차를 병행하여 인허가를 받게 되어 있습니다.
인허가의 종류와 세부내용
· 문화재지표조사
문화재지표조사는 토지에서 시행하는 건설공사로서 사업면적이 3만㎡이상인 경우, 내수면어업법 제2조 1호에 따른 내수면에서 시행하는 건설공사로서 사업면적이 3만㎡이상인 경우, 연안관리법 제2조 1호에 따른 연안에서 시행하는 건설공사로서 사업면적이 3만㎡이상인 경우, 기타 사업면적이 3만㎡미만이라 하더라도 문화재가 매장되어 있을 가능성이 높아 지표조사가 필요하다고 지자체장이 인정하는 경우에 필수적으로 진행하여야 합니다. 지표 조사결과 문화재가 있을 것으로 판단될 경우 보존 조치를 하게 됩니다. 전문가가 참관하여 발굴 조사를 진행하고 조사는 사전조사, 현장조사, 설문조사로 이루어집니다.
· 지질조사
지질조사는 사업부지의 지질구조 및 지질분포, 토층의 형성상태 등을 파악하기 위한 작업으로서, 지반조사를 통해 그 물리적 특성을 파악하는 행위입니다. 이는 인허가 사항으로도 중요하지만 시공사 공사비 검토 견적사항으로도 중요합니다. 지질의 상태에 따라 치환, 파쇄 등의 작업을 거쳐야 하고, 지하층 기초 구조도 달라지기 때문에 30~50만원/평의 단가를 좌우하기도 합니다.
· 환경영향평가
환경영향평가는 환경에 영향을 미치는 사업을 수립하고 시행할 때 필수적으로 받는 허가사항입니다. 개발사업에서 환경영향평가는 환경영향평가, 소규모 영향평가로 나뉩니다. 주택건설사업 또는 대지조성사업 중 사업면적이 30만㎡ 미만인 사업, 도시개발사업 중 사업 면적이 25만㎡ 미만인 사업, 정비사업 중 사업면적이 30만㎡ 미만인 사업은 소규모 환경평가를 받을 수 있습니다.
· 재해영향평가
재해영향평가는 자연재해에 영향을 미치는 개발사업으로 인한 재해 유발요인을 분석하고 대책을 수립하여 재해(태풍, 호우, 대설, 강풍)를 예방하기 위하여 만들어진 사항이며 자연재해대책법을 따릅니다. 이 역시 사업계획승인 전에 해당 지자체장은 행정안전부장관과 재해영향성 검토 및 재해 영향평가에 관한 협의를 해야합니다.
· 교통영향평가
교통영향평가는 도시교통정비촉진법, 동법 시행령에 근거하여 수행되어야 하는 법적평가이며, 세부적인 사항은 교통영향평가 지침과 각 지자체 조례를 준수하여야 하며, 사업계획승인, 실시계획인가 전에 허가를 받아야 합니다. 추진하고자 하는 사업이 교통영향평가대상사업에 해당되는지 여부는 도시교통정비촉진법 시행령을 참조하여 확인하여야 하고 서울특별시, 경기도 등 일부지자체는 조례를 지정하여 대상 범위를 강화하여 시행하고 있으므로 각 지자체별 조례 등을 확인하여야 합니다.
· 교육환경평가
교육환경평가는 교육환경보호에 관한 법률을 따르며 앞서 사업수지에서 봤던 학교용지 확보 등에 관한 특례법 역시 함께 검토하여 진행됩니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따르면 학교출입문으로부터 직선거리로 50M까지인 지역은 절대 보호구역이고, 상대보호구역은 학교 경계등으로부터 직선거리로 200M까지의 거리입니다. 이때 학교는 유치원, 초등/중등/고등학교, 대학교, 특수학교 모두 포함됩니다.
· 경관심의
경관심의는 경관을 보전, 관리, 형성하기 위한 지방자치 단체의 자치적 법정계획을 심사하는 인허가절차입니다. 경관심의에 관한 사항은 경관법을 따릅니다. 국토교통부에서 고시한 경관계획수립지침과 경관심의 운영지침이 있는데, 도시개발사업의 경우 대상지역 면적이 도시에 있으면 3만㎡이상인 경우, 도시지역 외 지역은 30만㎡이상이면 경관심의를 받아야 합니다. 건축물의 경우에는 경관지구의 건축물, 중점경관관리구역의 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물입니다.
· 건축심의
건축심의는 일정 규모 이상의 건물을 지을 때 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 심의하는 인허가 절차입니다. 건축심의 인허가 심의사항은 건축법을 따릅니다. 건축심의는 건축, 토목, 교통, 소방, 기타로 나뉘며 건축은 건축물의 배치, 디자인, 평면계획, 입면차폐, 마감, 통경축 등이 있습니다.
· 사업승인
사업승인은 주택법을 따릅니다. 주택법 제15조에 따라 단독주택 30호, 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우 사업계획승인을 받아야 합니다. 예외적으로 사업승인을 안 받아도 되는 경우는 상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 300세대 미만의 주상복합건물로 전용면적이 1세대당 297㎡이하이고 상업용도 연면적이 전체 연면적의 10% 이상인 경우입니다. 대지조성 사업의 경우 1만㎡이상의 대지조성사업이면 승인대상입니다.
· 분양보증
분양보증은 주택분양에서 사업주체 부도와 같이 입주 지연 불가 등의 리스트로부터 수분양자를 보호하기 위해 정부기관으로부터 분양 전에 받는 법적 보증절차입니다. 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택사업이며 분양하는 주택이 30세대 이상인 경우에는 분양보증을 받아야 합니다. 여기서 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외됩니다.
또한 건축허가를 받은 주상복합건물의 주택 및 주택 외 시설과 사업계획승인을 얻은 주상복합건물 중 주택 외의 시설은 주상복합 주택분양보증의 대상입니다.
· 분양승인
분양승인은 공급 세대수가 30세대 이상인 경우, 분양을 시작하기 전에 정식으로 해당 지자체의 승인을 받는 절차입니다. 업무주체는 분양보증과 마찬가지로 통상적으로 사업주체에서 진행하나, 일부 서류 작성 등 보조 업무를 분양대행사에 의뢰하는 경우도 많이 있습니다. 관청 내 업무 절차는 사전협의 접수, 주택과 협의, 분양승인 관련 서류 작성, 담당자 협의, 시장 허가가 있습니다.
분양승인은 분양을 시작하는 공식적인 절차이자 모델하우스 오픈 시점을 결정하는 가장 중요한 인허가 절차입니다. 법적으로 승인권자는 신청 접수 후 5일 내에 결과를 통보하게 되어 있어서 접수 전까지 담당자와 충분히 사전 협의를 하는 것이 중요합니다.
· 입주자 모집공고
입주자 모집공고는 공정한 주택의 공급을 위해 분양 승인 시 제출한 공고문을 기준으로 주택건설지역의 거주자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시, 공고할 것을 법으로 규정합니다. 특히 수도권 100세대 이상 공급 시에는 일간신문에 공고하도록 규정하고 있습니다. 사업주체에서 신문사와 연락해서 진행하는 편이고, 공고문 등은 대행사에 의뢰하는 경우가 대부분입니다. 입주자 모집공고는 고객과의 분양에 관한 법적 약속이자 공식적인 절차로서 모든 공급 상품에 관한 사항이 망라되어 있는 정보입니다.
오늘은 부동산 개발사업의 인허가에 대한 개념과 세부 항목별 내용을 살펴보았습니다. 부동산 개발사업의 절차 중 인허가는 무엇보다도 해당 지자체와의 사전 협의와 관련 법규, 일정이 매우 중요하다는 점을 알 수 있었는데요, 업무담당자분들은 이러한 점들을 유의해서 업무를 진행해야겠습니다.