안녕하세요, 오늘은 부동산 개발사업의 PF에 대하여 알아보려고 합니다. 부동산 개발사업에서 가장 중요한 것은 아무래도 자금 조달, 즉 부동산 금융에 관한 것인데요, 부동산 개발사업에서 자금조달을 위한 금융에는 여러 종류와 방법이 있지만 그중에서 PF(Project Financing)에 대해 알아보겠습니다.
부동산 개발금융 PF(Project Financing)의 개념
PF(Project Financing)는 시공사 및 신탁사와 협의된 필수사업비를 조달하는 금융기법으로 사업성을 보고 대출하는 것이 아닌 부동산의 미확정 담보부 대출을 말합니다. 기업금융(Corporate Financing)과는 그 차이가 있는데요, 기업금융이 차입자의 전체 재산과 신용을 바탕으로 이루어지는 것임에 반해 PF는 프로젝트의 수익과 설비 등 특성 사업의 예상 수익을 바탕으로 이루어지는 데에 그 차이가 있습니다.
프로젝트의 위험을 분산 또는 감소시키기 위해 건설업자, 사업주, 개발자, 신탁사 등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이루어지게 됩니다.
부동산 개발사업 PF의 특징
· 독립된 프로젝트 회사(Project Company) 설립
PF의 기본전제는 법률적, 경제적으로 완전 독립된 프로젝트회사의 설립입니다. 출자자가 파산하더라도 프로젝트회사에게는 적어도 직접적인 영향이 없어야 하기 때문에 출자자는 출자 및 각종보장을 통해 프로젝트를 지원하는 입장에 서 있을 뿐이나 차입주체가 프로젝트회사이므로 프로젝트에 소요되는 차입금이 출자자의 대차대조표상에 표시되지 않는 이점을 가집니다.
· 담보의 한정
PF의 담보는 프로젝트 회사의 자산에 한정되기 때문에 프로젝트 회사가 상환을 못하게 되면 사업주가 충분한 담보 여력을 가진 경우에도 상환에 대해서는 권리가 없습니다.
· 현금수지에 기초한 여신(Lending)
PF의 담보는 프로젝트의 미래 현금수지의 총 자산이기 때문에 프로젝트의 영업이 부진한 경우에도 프로젝트 자체 자산의 처분 외에는 다른 채권회수 수단이 없습니다. 제1차적으로는 어디까지나 프로젝트가 산출하는 현금수지 또는 수익에 의존하게 됩니다. 이러한 현금흐름을 관리하기 위해 대주는 대상사업의 독립적인 결제관리계좌(escrow account)를 설정함으로써 효율적인 자금확보와 원리금 상환을 확보할 수 있으며, 개발업체의 효율적인 자금확보, 합리적인 공사대금지급구조, 투명한 입찰과정 등의 제반요소로 인해 개발업체는 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있습니다. 이런 의미에서 프로젝트 파이낸스는 대출 대상의 프로젝트에서 산출되는 현금수지에 최대한 의존하는 대출, 즉 현금수지에 기초한 여신(Cash Flow Lending)이라는 큰 특징을 가지고 있습니다.
· 구조화 금융
프로젝트 추진이라는 특정 목적에 적합한 새로운 사업 및 금융구조를 적극적으로 조성해 나간다는 의미에서, 프로젝트 파이낸싱은 구조화 금융으로서의 특징을 가지고 있습니다. 이 같은 특징은 프로젝트의 사업위험을 경감시켜줌과 동시에, 동 구조의 내용을 금융기관에 자금조달용 담보로도 제공하게 되어 프로젝트의 성공가능성을 높여주게 됩니다. 또 프로젝트의 사업실패도 사업주에게 제한적인 범위 내에서만 그 영향을 미치게 합니다.
· 차관단 구성
PF의 대상이 되는 사업대부분의 경우 사업규모가 방대하여 거대한 소요자금이 요구될 뿐만 아니라, 계획사업에 내재하는 위험이 매우 큽니다. 따라서 금융기관이 단독으로 자금을 공급하고 위험을 부담하기보다는 복수의 금융기관이 차관단을 구성하여 필요자금을 대출해 주는 것이 일반적입니다.
· 단일 사업성
PF는 위와 같이 상환자원 및 담보를 대출 대상 프로젝트에만 의존하는 파이낸싱 방식이기 때문에, 대출은행으로서는 대상 프로젝트의 수익성 및 위험 분석을 엄밀히 행하고 충분한 확신하에 프로젝트를 추진하는 프로젝트회사에 대한 대출을 결정합니다. 만약 차입자인 프로젝트 회사가 대출 대상이 되는 프로젝트 이외에 다른 사업을 추진하게 된다면 프로젝트의 사업성 및 수익성에 불확실한 요소가 추진되기 때문에 대주로서는 예상외의 위험이 추가적으로 발생하게 됩니다. 따라서 대주로서는 프로젝트 회사가 다른 사업을 추가하는 것을 제한하고 대상 프로젝트에 전념할 것. 즉 프로젝트 회사가 단일사업회사(Single Purpose Company)일 것을 요구합니다.
· 철저한 자금관리
PF는 프로젝트 현금수입이 유일한 담보대상이 되므로 대주들은 자금관리를 위해 이른바 결제위탁계정(Escrow Account)을 설치하고 이를 관리합니다. 결제위탁계정에는 출자금, 대출금, 부가세 환급금, 사용료 등의 운영수입 등 프로젝트 관련 모든 현금수입이 집중 입금되며, 건설비용, 운영비용, 대출 원리금상환금, 배당금 등 모든 출금이 대주단과 차주가 사전에 약정한 항목과 순위에 의거 이 계정을 통해 이루어집니다.
부동산 민간개발에서의 PF
민간에 의한 아파트 및 주상복합 건설 등 선 분양을 전제로 한 부동산 개발자금은 일반적으로 토지매입 및 사업시행을 위한 초기비용(사업추진을 위한 인허가 비용 및 분양 홍보 등의 비용)이 주를 이루고 있으며, 개발대상 부동산을 담보로 하는 대출과 건설업체에서의 대여금 또는 건설업체의 지급보증을 통한 신용대출 등 대체로 3가지 방법에 의하여 조달되고 있습니다. 그러나 최근 건설업체의 지급보증이나 대여형식의 자금 지원을 통한 사업추진은 한계에 도달하여 일부의 극히 우량한 주택사업을 제외하면 불가능한 현실이며, 부동산 담보대출도 초기에 소요되는 개발자금에는 크게 미치지 못하기 때문에 극히 제한적으로 사업이 추진되고 있는 실정입니다. 이는 개발업자의 영세성과 전문성 부족으로 인하여 프로젝트 금융의 주체가 건설업체가 되고 차입에 대한 리스크 부담도 건설업체가 책임지는 구조로 형성이 될 수밖에 없으며, 개발사업의 대부분이 선 분양 제도를 활용한 기업금융 방식의 단기차입금 형태이기 때문에 분양율 여하에 따라 자금의 기간 구조가 불일치되기 쉬운 구조로 이어지고 있습니다. 또한 토지취득의 형태는 토지대금을 사업기간에 걸쳐 분할 지급하거나 각종 인허가를 취득했을 때 토지대금을 지급하는 방식과 토지 소유자에게 토지대금의 일부는 지급하고 나머지는 건축물 준공 후 대물로 지급하는 방식 등 다양한 형태의 계약방식을 취하고 있으며, 신규 아파트 개발 사업인 경우에는 토지 계약금이나 중도금 대출을 건설업체가 알선하고 이자 차액을 보전하여 지급보증을 제공하는 방식이 대부분의 분양현장에서 이루어져 왔습니다.
그러나 이러한 것들이 어느 정도 안정적인 사업 자체를 이루는데 기여하겠지만, 부동산 개발금융의 구조적인 문제를 근본적으로 해결하는 데에는 많은 문제점과 한계성을 나타내고 있어, 최근에는 이를 개선하기 위한 금융기법으로 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)을 많이 활용하고 있습니다.
금융기관이 특정 프로젝트로부터 발생할 현금흐름과 프로젝트 자체의 자산 가치를 기초로 하여 소요되는 자금을 제공하고 대출채권을 상환받기로 약정하는 것입니다. 즉, 프로젝트로부터 발생할 미래의 현금흐름과 수입을 대출 원리금 상환재원으로 하고 프로젝트 자체의 자산 및 이해 관계자간의 계약관계 등을 융자의 담보로 하여 대출금의 상환책임과 의무를 부담하게 하는 선진 금융 기법입니다.
사업주체는 건설사업을 추진함에 있어 투자자금을 최소화하고 사업위험을 적절히 분산시키는 최적의 사업구조를 구축할 수 있으며, 수익성을 바탕으로 자금을 조달할 수 있습니다. 그러나 자금의 차입에 대한 제한이 없는 장점을 가지고 있는 반면 계약절차가 복잡하며, 각종 리스크 발생요소가 높기 때문에 자금 제공자는 과도한 자본비용을 요구할 수 있으며 각종 보험 및 법률자문 비용 등과 같은 부대비용이 발생되는 단점을 가지고 있습니다.
리스크 요소로서는 완성전 리스크와 완성 후 리스크 등이 있는데 완성 전 리스크는 여러 가지 상황으로 완성이 지연되거나 계획대로 실행되지 못할 때 발생하는 완성지연 리스크와 건설자재 및 인력 수급과 도급업체 파산 등으로 추가 이자 및 기타 비용이 발생되는 비용초과 리스크, 그리고 기술적 리스크 등이 있습니다. 또한 완공 후 리스크에는 예상금액 등이 초과되어 발생되는 운영리스크 등이 있으며 환경, 법률, 불가항력 등 예상하지 못하는 각종 리스크 등이 있습니다. 위에서 열거한 리스크를 피하는 방법으로는 건설회사(평균 신용도 BBB 이상)의 책임준공확약, 보험사와의 완성보증보험 체결 또는 금융기관과의 완성공사 증거금 협약, 시공자와의 초과비용 부담에 대한 협약 등 각종 손해보험 및 책임보험 가입 등이 있습니다. 따라서 많은 리스크를 피하기 위한 부대비용이 소요되는 단점이 있습니다.
여기까지 부동산 개발사업의 PF에 대해 알아보았는데요, 부동산 개발금융에서의 PF의 개념과 특징 그리고 민간개발에서의 PF 등 개괄적인 내용에 대한 설명이었습니다. 다음 글에서 부동산 개발사업 PF에 대한 자세한 업무 흐름을 알아보겠습니다.